8月26日，十三屆全國人大常委會(huì )第十二次會(huì )議表決通過(guò)關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行。據了解，土地管理法修改以保護農民利益作為基本原則和重要目標，重點(diǎn)從征地、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、宅基地管理等三方面制度進(jìn)行了完善，其中，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。值得注意的是，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設土地入市，改變了原先建設用地只能用國有土地的格局，是否會(huì )對土地供應格局形成沖擊備受關(guān)注。對此，全國人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )經(jīng)濟法室副主任楊合慶明確表示，不會(huì )對土地市場(chǎng)造成沖擊。對于土地管理法修正案草案通過(guò)后的實(shí)施，全國人大常委會(huì )組成人員程立峰建議，注重與相關(guān)法律和改革措施的銜接，在實(shí)施法律的同時(shí)，進(jìn)一步擴大土地制度改革試點(diǎn)范圍，為改革于法有據提供更多的實(shí)踐經(jīng)驗和立法基礎。
土地是農民的命根子。據全國人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )經(jīng)濟法室副主任楊合慶介紹，土地管理法修改以保護農民利益作為基本原則和重要目標，重點(diǎn)完善了三方面制度。一是在征地方面，改革了征地程序，要求政府在征地之前開(kāi)展土地狀況調查、信息公示，還要與被征地農民協(xié)商，必要時(shí)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )，跟農民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續，這極大保護了農民利益。在征地補償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標準進(jìn)行補償，現在實(shí)行按照區片綜合地價(jià)進(jìn)行補償，因為區片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區位、當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況等因素綜合制定地價(jià)。二是在集體經(jīng)營(yíng)性建設用地方面，改變了過(guò)去農村的土地必須征為國有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題，能夠為農民直接增加財產(chǎn)性的收入。同時(shí)，在集體建設性用地入市的時(shí)候，法律要求必須由村民代表大會(huì )或者村民會(huì )議三分之二以上的成員同意才能入市。三是在宅基地管理方面，我國對宅基地實(shí)行一戶(hù)一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比較緊張，這次法律規定，針對這種情況，地方政府要想辦法采取別的方式保障實(shí)現農村居民居住的權利。另外，這次改革還下放了宅基地的審批權，明確要求通過(guò)規劃合理安排農村的宅基地，為改善農村的居住條件提供便利。“總之，新修改后的土地管理法的這些舉措將為農民利益提供更加充分的實(shí)實(shí)在在的保障。”楊合慶說(shuō)。
集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市是最大亮點(diǎn)值得注意的是，這次新修改的土地管理法破除了農村集體建設用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。新修改的土地管理法中，刪除了原來(lái)土地管理法第43條，即任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地的規定；增加規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過(guò)轉讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉讓。對此，自然資源部法規司司長(cháng)魏莉華表示，這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng )新，取消了多年來(lái)集體建設用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉的二元體制，為城鄉一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。農村集體經(jīng)營(yíng)性建設土地入市，改變了原先建設用地只能用國有土地的格局，這對下一步的土地供應格局會(huì )不會(huì )形成沖擊？對此，楊合慶表示，這次土地管理法的修改，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革，目的就是為了改變、完善現有的建設用地土地供應的格局。原來(lái)只有國有的建設用地才能進(jìn)入市場(chǎng)，以進(jìn)行各項建設，現在是允許把集體的建設用地，直接由集體出讓、出租用于建設，這是土地供應格局的改變。“集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，首先入市的土地要符合規劃，規劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，第二是必須要經(jīng)過(guò)依法登記，第三是它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來(lái)規劃的用途來(lái)使用土地。因此從這幾個(gè)方面來(lái)講，它不會(huì )對我們的土地市場(chǎng)造成沖擊。”他說(shuō)。業(yè)內人士預計，新土地管理法將為后續租賃市場(chǎng)的改革提供更為充足的用地，而隨著(zhù)租賃住房建設的大量供給，房?jì)r(jià)上漲的態(tài)勢將得到抑制。同時(shí)，農村集體建設用地直接入市，也有利于降低土地的基準價(jià)格。另外，農村集體建設用地入市也將大幅增加農民土地財產(chǎn)收入，賦予農民更多財產(chǎn)權利，更好保護農民合法權益。
專(zhuān)家建議繼續推進(jìn)土地制度改革試驗探索魏莉華介紹，農村土地制度改革涉及的主體、包含的利益關(guān)系十分復雜，牽一發(fā)而動(dòng)全身，必須審慎穩妥推進(jìn)。在2014年底，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地改革試點(diǎn)工作意見(jiàn)》，在全國部署農村土地制度改革試點(diǎn)工作。由于試點(diǎn)突破了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規定，2015年2月全國人大常委會(huì )通過(guò)授權決定，授權國務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣行政區域內暫停實(shí)施土地管理法的5個(gè)條款、城市房地產(chǎn)管理法的1個(gè)條款。自2015年以來(lái)，33個(gè)試點(diǎn)地區在黨中央堅強領(lǐng)導下大膽探索，勇于實(shí)踐，農村土地制度改革取得了明顯成效，也為土地管理法修改奠定了堅實(shí)的基礎。對于土地管理法修正案草案通過(guò)后的實(shí)施，全國人大常委會(huì )組成人員程立峰提出了三方面建議。
一是組織好法律的學(xué)習和宣傳。農村土地制度事關(guān)國民經(jīng)濟發(fā)展和農民切身利益，這次修改法律是將黨中央關(guān)于土地制度改革要求和試點(diǎn)地區制度性成果經(jīng)法定程序轉化為法律，并在全國普遍實(shí)施和執行，所以要加強學(xué)習和宣傳普及，讓廣大農民真正了解和體會(huì )到土地制度改革的成效和國家法律賦予農民的權利。二是注重與相關(guān)法律和改革措施的銜接。這次土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法同步修正，并且與剛剛修正的農村土地承包法作了銜接，強化了對永久基本農田的保護，明確了土地利用總體規劃和國土空間規劃的關(guān)系，建議在實(shí)施中要同步推進(jìn)這幾部法律和改革措施，形成法律的合力。三是繼續積極推進(jìn)土地制度改革試驗探索。“本次法律修正采取積極穩妥的態(tài)度，將看得準的問(wèn)題、改革實(shí)踐證明可行的做法上升成為法律，對一些一時(shí)看不準、不成熟的做法，還要繼續開(kāi)展試點(diǎn)。建議在實(shí)施法律的同時(shí)，進(jìn)一步擴大試點(diǎn)范圍，特別是加大土地制度綜合性改革措施力度，為改革于法有據提供更多的實(shí)踐經(jīng)驗和立法基礎。
